2023年9月，自然资源部印发《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2023〕171号），决定在包括广州市在内的43个城市开展低效用地再开发试点，聚焦盘活利用存量土地，提高土地利用效率，探索创新政策举措，完善激励约束机制，推动各类低效用地再开发。同年12月，市规划和自然资源局印发《广州市低效用地再开发试点工作实施方案》（穗规划资源字〔2023〕37号），细化了低效用地再开发的指导方针、主要任务和保障措施。天河区作为广州第一经济大区、城市客厅，国土空间开发强度大、增量开发受限、存量建设占比高等特征明显，推进低效用地再开发是开发现状及自然资源禀赋制约下，天河区拓展建设空间、保障经济可持续发展的重要抓手和机遇。

　　一、低效用地再开发的政策利好

　　低效用地是指建设用地中布局散乱、利用粗放、用途不合理、环境品质差、产出效益低的存量用地。低效用地再开发本质上是“三旧”改造政策的接续和延伸，并在用地审批、规划指标、土地供应及出让金等方面给予了一定政策支持及探索空间，主体现在以下几方面：

　　（一）拓宽存量用地盘活政策享受范围。相比“三旧”改造标图入库标准，低效用地入库范围更宽广，第三次全国土地调查及最新年度国土变更调查为建设用地的低效用地及历史遗留留用地均可实现上图入库，增加了低效国企用地、低效商办、低效公服（大院大所）等用地，边角地、夹心地、插花地等零星地块比例由占比不超过10%提高至经批准后不超过20%。凡纳入低效用地再开发项目库中的项目均可享受低效用地文件中土地整备、征收补偿、土地供应、确权登记等方面的相关优惠政策。

　　（二）允许土地置换。对于零星低效用地，允许探索集体建设用地之间、国有建设用地之间、集体建设用地与国有建设用地之间，按照“面积相近或价值相当、凭证置换”原则，经双方权属人协商一致并经批准后可进行置换。

　　（三）妥善解决历史遗留问题。已纳入低效用地再开发项目库，在第二次全国土地调查和第三次全国土地调查均认定为建设用地，在符合规划用途前提下，允许按建设用地办理土地征收等手续，无需办理农转用审批手续。

　　（四）优化地价政策工具和供应方式。完善地价计收标准和比例，综合考虑开发利用前期成本，探索完善低效工业用地再开发不再增缴地价的细分用途和条件，通过降低成本激发市场主体参与低效用地再开发的积极性；按照“依法征收、净地出让”原则，完成土地收储后，探索通过综合评价出让或带方案出让方式确定开发主体；针对轨道交通、公共设施等地上地下空间采取综合开发节地模式，实行一次性组合供应，分用途、分层设立国有建设用地使用权等政策。

　　二、天河区现阶段推进低效用地再开发的必要性

　　（一）天河国土空间高度建成，增量开发受限，低效用地占比大、空间亟待释放。天河区全域面积约136.68平方千米，开发强度高达75%，除去山体、水体、生态红线、绿线等生态限制条件后可集中开发用地约10平方千米，仅占天河区总面积的8%。面对增量空间的紧张局面，天河区迫切需要通过盘活存量空间来寻求发展。经初步摸查和评估，天河区低效用地规模27.52平方公里，约占天河区现状建设用地的27%，其中超六成低效用地位于天河区重点发展片区内，且近六成位于轨道交通站点800米范围内，再开发的潜力和经济效益可观。

　　（二）低效用地制约天河区空间格局重塑和区域协调发展。天河区低效用地地块分布较为零散，但区域和属性上有具有明显特征，一定程序上体现了天河区域发展不平衡的特点。从区域上看低效用地主要集中在华南快速干线以东地区，占比超过了四分之三；从属性看，低效村庄用地占比最大，接近三成，且主要集中在广园快速路以北。因此，低效用地的存在和延续直接制约天河区的空间拓展与功能优化，成为阻碍区域协调发展的瓶颈。

　　（三）既往城市更新的难点堵点亟需路径突破。天河区在既往城市更新规划实施过程中存在一系列难点堵点，如用地形状不规整，难以成片连片更新改造；国有集体权属交织重叠等，缺乏土地权属置换的路径和依据；现状使用及历史遗留情况复杂，政府及权益主体在改造过程中难以实现平衡；存在大量没有用地手续的现状建设用地，缺少农转用指标，难以完成用地审批手续等。

　　三、天河区积极推进低效用地再开发工作

　　（一）加快试点成效，建立并动态更新天河区“低效用地再开发试点项目库”。天河区目前已梳理形成天河区低效用地再开发试点项目库，并于2024年6月在自然资源部完成备案，项目库包含土地收储类、重点民生及留用地类、低效工业用地盘活类及城中村改造类4大类39个项目，目前正在加快推动项目实施，保障项目享受试点政策红利。

　　（二）分类施策，全面摸查梳理天河区国有企业待开发用地现状并研究开发建议。结合历史审批及现状使用情况，全面梳理了辖区内国有企业名下待开发用地，并逐个研究分析存在问题、评估开发利用潜力，作为后续土地储备及开发利用后备资源，在条件成熟的情况下，按照先易后难的原则合理安排再开发的规模、项目和时序，科学确定再开发利用的方向和强度，形成“一地一策”。

　　（三）摸清底数，吃透政策，持续推进面向2035的低效用地“资源库”摸查并专项研究推进。一是对辖区内低效存量土地开展全域全要素摸查，科学合理识别评价，研判开发潜力，梳理研判后将建成面向2035年的低效用地资源库，奠定低效用地数据基础，构建全区低效用地“一张图”。二是深刻领悟政策内涵外延，充分兑现政策红利，强化与上级部门沟通请示衔接，悟通政策要义，针对天河区存在的土地权属情况复杂、存量历史建设用地及历史建筑量大、低效用地再开发成本高、市场主体参与积极性不高等难点、堵点，推动通过土地置换、分类处理存量建设用地及历史建筑、降低开发利用成本、探索综合评价出让或带方案出让等方式，推动低效用地再开发政策落地见效。